Ozakonjenje objekata (legalizacija)

Nelegalna gradnja je fenomen koji nije izbegla ni jedna od zemalja Zapadnog Balkana, a verovatno i šire. Teško je proceniti koji je to stvarni broj bespravno izgrađenih objekata na ovom području, ali prema jednom od podataka samo ih u Republici Srbiji ima preko 2 miliona. Zakonodavac je pokušao da reši problem bespravne gradnje donošenjem nekoliko zakona koji regulišu ovu materiju, ali nijedan nije imao velikog uspeha kako zbog skupe i komplikovane procedure, tako i zbog nezainteresovanosti građana za istu.

Međutim, trenutni problem zbog kog nam se klijenti često obraćaju može biti motiv više da građani uđu u postupak legalizacije objekta. Naime, ukoliko neko lice želi da otuđi nezakonito izgrađen objekat (kako ugovorom o kupoprodaji, tako i ugovorom o poklonu) ili na drugi način da njime raspolaže (npr.ugovor o doživotnom izdržavanju) naići će na problem prilikom overe ugovora kod javnog beležnika, pa će u toj situaciji moći samo da prometuje zemljište, ali ne i objekat na istom. Ova situacija predstavlja pravnu nesigurnost kako za kupca tako i za prodavca, budući da kasniji postupak legalizacije objekta mora da vodi kupac. Dosadašnja praksa daje mogućnost raspolaganja nezakonito izgrađenim objektom samo putem testamenta, što znatno sužava polje autonomije volje svakog pojedinca.

Prilikom kupovine nepokretnosti savetujemo klijentima da obrate pažnju na status nepokretnosti tj. da obrate pažnju da li je uknjižena cela ili ima delova koji nisu uknjiženi, da li je potpuno legalna ili izgrađena bez dozvole… Ukoliko nepokretnost nije izgrađena u skladu sa dozvolom imamo situaciju u kojoj moramo da pokrenemo postupak legalizacije, a često se dešava da i pre same legalizacije treba okončati neki drugi postupak pred državnim organom da bi se moglo započeti sa postupkom legalizacije.

Iz napred navedenog značaj legalizacije je višestruk, počev od toga da se uknjižena nepokretnost može skuplje prodati na tržištu, do toga da se može podići hipoteka, a što u slučaju neuknjiženih objekata nije moguće. Sam postupak nije samo javni interes za Srbiju, već i interes svakog lica.

Zakonska regulativa kaže da ukoliko je predmet ozakonjenja nadziđivanje, odnosno pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stan ili poslovni prostor, kao uslov predviđeno je dostavljanje izvoda iz lista nepokretnosti za zgradu i sve njene posebne delove, kao i ugovor između skupštine stanara i vlasnika nezakonito izgrađenog objekta kojim se regulišu njihovi međusobni odnosi.

U ostalim slučajevima legalizacija se odnosi na sve objekte koji su izgrađeni bez građevinske dozvole, kao i za one za koje je izdata dozvola ali je odstupljeno od nje, te se na taj način traži naknadno odobrenje, odnosno stavljanje u pravni život. Predmet ozakonjenja može biti objekt koji je završen u građevinskom smislu, a izuzetno i objekt na kom su izvedeni konstruktivni radovi, pod uslovom da je zahtev za ozakonjenje takvog objekta podnet do 29.1.2014. godine i da je vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine.

Napomenućemo i onaj neprijatniji deo, a to je da ako građani ne podnesu zahtev za legalizaciju takvih objekata nadležni građevinski inspektor donosi rešenje o rušenju.

Ako ste već podneli zahtev za legalizaciju objekta, a o Vašem zahtevu nije još rešeno, poželjno je da angažujete advokata kako bi proverio da li postoji problem. Primera radi, nije moguće legalizovati objekte koji su izgrađeni na podlozi koja nije odgovarajuća za građenje, niti od materijala koji ne obezbeđuje sigurnost objekata, međutim moguće je pribaviti dozvolu nadležnog organa u vidu rešenja o ozakonjenju, ako se pribavi dokaz u vidu veštačenja odgovarajuće struke kojim se potvrđuje da je objekat stabilan.

Ovi, kao i brojni drugi izazovi, mogu biti sastavni deo procesa legalizacije nezakonito izgrađenih objekta, pa se građani sve češće odlučuju da angažuju stručnu pomoć kako ne bi upali u administrativni lavirint. Za detaljno upustvo povodom same procedure podnošenja zahteva budite slobodni da nas kontaktirate putem telefona ili e-maila.

Advokat Katarina S. Božović