Ugovor o zakupu nepokretnosti

Često dobijamo pitanja koja se odnose na zakup nepokretnosti, ali mahom nakon same realizacije zakupa nego u cilju zaključenja ugovora o zakupu (kada se jave problemi).

Razlozi zašto ugovorene strane izbegavaju zaključenje pismenog ugovora uglavnom su sumnjičavost i strah da će ih taj ugovor vezati više nego odnos u koji stupaju bez ugovora. Istina je ipak drugačija- iako se za ovu vrstu ugovora zahteva pismena forma, Zakon o obligacionim odnosima propisuje da će se ugovor smatrati punovažnim ako su ugovorene strane izvršile potpuno ili pretežno svoje ugovorene obaveze, osim ako iz cilja zbog kog je forma propisana ne proizlazi šta drugo. Iz napred navedenog sledi da je ugovor punovažan bez obzira da li je zaključen u usmenoj ili pismenoj formi.

Međutim, radi većeg stepena sigurnosti, prednost dajemo pismenim ugovorima. Ugovorom osim obaveznih elemenata, o kojima će u nastavku teksta biti reč, možete da predvidite rešenje situacije u kojima se možete naći i kao zakupodavac i kao zakupac, budući da je sigurnost i jednom i drugom podjednako važna.

Ugovorom o zakupu se zakupodavac obavezuje da preda na upotrebu određenu nepotrošnu stvar zakupcu, koji ima obavezu da plaća zakupninu i da stvar vrati kad protekne zakup. Bitni elementi ugovora o zakupu su predmet, vreme trajanja zakupa i zakupnina.  Za upotrebu zakupljene nekretnine zakupac plaća naknadu (zakupninu) koja se moze isplatiti u dinarima ili stranoj valuti, dok se u ugovoru jasno definiše visina ali i rok za plaćanje zakupnine kao i način samog plaćanja. S obzirom da je zakupnina novčana obaveza, to znači da ako se u određenom roku ne isplati, onda zakupac osim glavnice duguje i zateznu kamatu.

Jedan od čestih elemenata koji se javlja u samomm ugovoru je novčani iznos- tzv. depozit, koji se daje zakupodavcu kako bi se obezbedilo eventualno potraživanje prema zakupcu za vreme i nakon prestanka zakupa. Zahvaljujući depozitu mogu se izmiti neplaćeni troškovi ili načinjena šteta u stanu. Takođe, depozitom se garantuje da zakupac pre ugovorenog roka neće otkazati ugovor o zakupu. U suprotnom zakupodavac može da zadrži depozit u celosti.

Zakupac je dužan da stvar koju je predao održava za vreme trajanja zakupa. Postoje dve vrste troškova vezane za održavanje. Jednu čine svi troškovi koji su izazvani redovnom upotrebom stvari i tekućim održavanjem i ovu vrstu troškova snosi zakupac. Drugu vrstu troškova cine troškovi vanrednog održavanja koju snosi zakupodavac. Primera radi, redovni trošak će predstavljati zamena sijalice, dok će vanredni biti zamena prozora. Ukoliko zakupac sam snosi vanredne troškove iz razloga hitnosti, ima pravo na srazmerno sniženje zakupnine.

S druge strane, ukoliko zakupac načini štetu zakupodavcu dužan je da mu tu štetu nadoknadi. Zakupac odgovara za štetu koja nastane upotrebom stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni. Ako zakupljena stvar ima neki nedostatak pa nastane šteta usled tog nedostatka, onda zakupac ima pravo na naknadu štete.

Ugovor o zakupu moze biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme. U situaciji kad je zaključen na određeno vreme prestaje protekom vremena na koji je zaključen, s tim da ako zakupac nastavi da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima kao i prethodni.

Ukoliko neke stavke nisu definisane ugovorom o zakupu, onda se na njih primenjuje Zakon o obligacionim odnosima, što znači da ako zaboravite da predvidite neku pravnu situaciju onda će se ona regulisati na način na koji je sam zakon reguiliše.

Posebno naglašavamo bitnost zaključenja ugovora o zakupu poslovnog prostora koji je jedan od značajnijih koraka za svaku kompaniju. U tom slučaju preporučujemo da angažujete stručno lice kako zbog pravnog statusa poslovnog prostora (gde je potrebno izvršiti sve provere u katastru nepokretnosti), zatim poreskog tretmana zakupa,  tako i zbog činjenice da zakup uglavnom prati adaptaciju prostora prema potrebama same kompanije iz čega sledi da je jasan i sveobuhvatan ugovor zaštita koja vam je neophodna.

Ovi kao i mnogi drugi detalji ukazuju na to da je ugovor o zakupu složen ugovor iz kog mogu proisteći mnoga pravna pitanja i dileme. Adekvatna informisanost bitna je bez obzira da li se radi o obezbeđenju “krova nad glavom” ili poslovnog prostora, pa tako za svaku nedoumicu savetujemo konsultaciju sa stručnim licem kako bi zaštitili svoj pravni interes. Za dodatna pojašnjenja budite slobodni da nas kontaktirate.

Advokat Katarina S. Božovic